山東省住房和城鄉建設廳
關于印發《山東省高品質住宅開發建設指導意見》的通知
各市住房城鄉建設局：
為加快推進全省高品質住宅開發建設，推動“住有所居”向“住有宜居”邁進，促進房地產業良性循環和健康發展，省住房城鄉建設廳組織有關專家研究制定了《山東省高品質住宅開發建設指導意見》，現予印發實施。請各市住房城鄉建設局指導規劃設計、開發建設、裝飾裝修、物業服務及其他相關企業機構參照執行。
山東省高品質住宅開發建設指導意見
推進高品質住宅開發建設，是引領房地產平穩健康發展、加快行業轉型升級的基礎性工作，是滿足人民群眾對美好居住生活新期待的具體舉措。為加快推進全省高品質住宅開發建設，現提出以下指導意見。
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發展思想，堅持在發展中保障和改善民生，不斷實現人民對美好生活的向往。堅持“走在前、開新局”，推動精品建造和精細管理，打造齊魯建造升級版，落實綠色健康、智慧科技、全齡友好等發展理念、建設標準，大力提高住房品質。推動住宅開發建設從“規模型”向“品質型”、從“有沒有”向“好不好”轉變，助力房地產業向新發展模式平穩過渡，建設好房子、好小區、好社區、好城區。
（二）基本內涵。高品質住宅應符合高質量發展要求，具備質量優良、安全耐久，功能優化、健康舒適，環境優美、便利宜居，設施完善、技術先進，低碳綠色、節能環保，服務精細、鄰里和諧的品質，體現人文美學價值、引領美好居住生活發展方向，是廣大群眾普遍認可的“好房子”。
（三）實施路徑。高品質住宅開發建設應圍繞“質量、功能、低碳、服務”四個重點，從政策標準、規劃設計、施工建造、查驗交付、物業運維等環節入手，以解決質量常見問題、提升居住體驗為基礎，集成綠色建筑、超低能耗建筑標準、裝配式技術、低碳技術、健康住宅、智慧物業等先進設計理念，構建住宅交付驗收、質量保修保險、物業管理服務等新制度、新機制，應用新技術、新材料、新模式等，推進住宅全生命周期管理、全要素質量提升、多功能應用實踐，建設“好房子”，營造美好居住生活。
二、重點任務
（一）嚴控質量常見問題。樹立質量至上、精益建造的建設理念，提升住宅建設全壽命周期的品質意識，加強滲漏、裂縫、空鼓、管線不通、配電箱跳閘、散熱器和地溫盤管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質量常見問題防治。按照住宅工程設計標準和質量常見問題防控技術標準要求，編制質量常見問題防治專篇。對易發常見問題主要防控措施的關鍵工序、關鍵部位的隱蔽工程，實行“舉牌驗收”并留存影像資料。逐戶、逐間進行帶水、帶電、帶負荷驗收，涉水房間進行防水層、面層兩次蓄水試驗，單體工程應抽取15%以上數量的外窗進行壓力淋水試驗。
（二）優化居住功能。堅持“以人為本”，住宅設計應以現代家庭居住行為方式為依據，綜合考慮室內環境、數字家庭、適老化等因素，深挖住宅建筑文化特質，體現地域特點和時代特征。居住空間應適應家庭人口結構和生活方式的變化，具備住、讀、廳、廚、浴等基本居住功能，空間尺度適度加大，住宅層高應不小于3.00m，滿足住宅的休憩、娛樂、辦公等混合功能使用，合理設置健身、交流、消毒等多功能空間，推廣增設玄關處消殺功能等創新做法。配備非接觸式門禁系統、帶除霾和熱量回收功能的新風系統、全屋水凈化系統等提升居住體驗的設施設備。優化入戶動線，宜設置地上地下雙大堂，鼓勵室內空間拓展，設置首層架空層或戶外挑高大平臺等開放交流空間。建立設計回訪制度，提高設計質量和服務水平。開發、施工企業不得要求設計企業違反國家和省有關住宅和住宅小區建設標準、技術規范，隨意修改或變更設計文件。
（三）提升居住環境。以市民需求為導向，落實完整社區和五分鐘生活圈要求，充分利用社區綜合配套資源，合理布局教育、養老、公共服務、商業等配套設施，足量科學配置垃圾分類收集點。小區內宜設置老人兒童活動場地、健身步道、社區食堂、會客廳、日間照料中心等活動場所和服務設施。車位配建標準不低于1:1.2，車位面積不小于2.5×5.3m，100%預留電動車充電基礎設施安裝條件。適度提高小區綠地率，鼓勵采用屋頂、外墻、結構外平臺等立體綠化方式。
（四）發展裝配式住宅。鼓勵高品質住宅采用裝配式建造方式，實現標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修。應用集成廚房、集成衛生間、集成吊頂、架空樓面、模塊化隔墻、管線分離等成熟適用的裝配式裝修技術。圍繞住房品質與性能提升，加快裝配式部品關鍵技術研究，研發推廣實現大空間和易改造升級的集成技術。
（五）推廣低碳技術。堅持綠色發展的理念，高品質住宅應按照二星級及以上綠色建筑標準建設，合理提高室內外聲、光、熱等指標要求，注重采用自然采光、通風、節能、節水等適宜配套技術產品，廣泛使用健康、環保、綠色的新型建材。使用5種及以上綠色建材認證的材料和部品，且應用比例不應低于50%。推廣可再生能源利用、裝配化裝修、建筑垃圾循環再生等技術應用。鼓勵在高品質住宅項目中率先執行超低能耗建筑標準。
（六）推行精裝修交付。鼓勵高品質住宅精裝修交付，提倡個性化、定制化、集成化裝修，探索“大規模定制化家裝”精裝交付模式，實現按需研發、按需組項、菜單購買，避免千房一面并減少資源浪費。采用精裝修交付的商品住房，裝修費用在商品房買賣合同中予以明確，計入購房貸款基數，不計入繳納公共部位維修資金基數。
（七）建設智慧住宅。基于物聯網、大數據、人工智能等新一代信息技術，依托智慧城市技術支撐，引入“規劃+設計+施工+運維”全生命周期思維，實現室內設備智能控制。完善住區信息基礎設施建設，打造住區綜合信息服務平臺，構建“平臺+產品+場景”的服務模式，提升便民利民服務和管理水平，建設安全、舒適、綠色、便捷的高品質智慧住宅。
（八）應用BIM技術。高品質住宅在設計、施工、運維階段應使用建筑信息模型(BIM)技術。開發企業應組織做好全過程模型使用和交付，交付成果包含隱蔽工程建設數據信息的可視化模型文件。推廣BIM版商品住宅使用說明書，向住宅買受人提供數字化房屋竣工圖紙。以開發企業為主導，將物業運維提前納入BIM應用管理組織架構，以運維的實際業務和管理需求為出發點，應用BIM數據進行實時檢查與維護。
（九）嚴格驗收流程。高品質住宅應充分利用數字化平臺實現開發項目全生命周期管理，實時更新工程狀態，及時實施問題預警、協同處置發生問題。開發企業應按照《房地產開發項目住房城鄉建設領域建設條件意見書》中關于高品質住宅建設的要求進行規劃、設計、施工、驗收，并作為聯合驗收依據。注重精細化施工，實施工地開放日制度，嚴格落實“先驗房后收房”制度，進行全流程風險管控，保證業主購房信息知情權和施工質量監督權。
（十）建立質量保修保險制度。高品質住宅中有防水要求的屋面、衛生間、房間、外墻面、儲藏室、車庫的防滲漏質量保修期限應不低于省現行低質量保修期限相關要求。建立房屋交付回訪制度，在質量保修期臨期半年內，對有防水要求的房間和易滲漏部位進行回訪普查，保修期限內經維修合格的部位，由開發企業、施工企業和產權人分別重新約定保修期限，對出現的質量問題進行快速閉環處置。推行房屋定期體檢和房屋質量保險制度，以市場化手段進一步完善工程質量安全監管機制。積極開展建立房屋養老金制度試點工作，更好解決既有房屋維修資金來源問題。
（十一）創新物業服務。探索制定與高品質住宅相適應的物業服務標準，物業服務收費實行市場調節價機制，推動實現質價相符、優質優價。鼓勵物業服務企業創新“物聯網+維保”服務模式，與BIM運維相結合，實現多維度一體化物業服務體系，提高服務效率、降低服務成本。鼓勵物業服務企業拓展服務內容，積極參與醫養結合、居家養老、家政服務、住宅托管等居民服務業態，為高品質住宅室內設施設備提供專業維修養護服務。厘清物業和全體業主的權責關系，創造和諧鄰里環境。
（十二）加強科技研發。積極探索住宅未來發展趨勢，重點研究住宅室內可變性、功能混合性，滿足各類家庭不同時期對居住空間的彈性需求。鼓勵科研院所、行業協會、開發企業組建高品質住宅研究實驗室或研究生產基地，探索研究高品質住宅建筑使用技術，編制標準化技術圖集。加強生態住區相關技術和產品的研發，找尋未來人、技術、自然共生的方式。注重科技產品的迭代升級，鼓勵AI(人工智能)、機器人技術在居住建筑中的應用。研究高品質住宅設施設備的更新換代路徑，構建既有居住建筑改造的技術和產品集成平臺，探索解決存量住宅整體提升品質系統問題的方案。
三、保障措施
（一）加強組織領導協調。成立由住房城鄉建設主管部門牽頭，自然資源、財稅、金融等部門共同參與的新建住宅品質提升聯席工作機制和專班，因地制宜編制新建住宅品質提升發展規劃，制定工作方案。市、縣（市、區)兩級住房城鄉建設和自然資源部門應根據高品質住宅開發建設要求適時開展專項指導督查，實現項目建設運營全周期綜合管理。
（二）加強政策激勵引導。一是將高品質住宅項目納入綠色金融支持范圍，鼓勵銀行等金融機構對符合條件的企業、項目通過開辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。對使用住房公積金貸款購買高品質住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。二是優先將相關技術納入住房和城鄉建設領域推廣應用技術公告和科技成果推廣目錄，促進轉化應用。三是經城市住房城鄉建設主管部門認定的高品質住宅項目，可適當放寬銷售備案價格上限，對應的開發企業，在參與政府投資項目招投標和信用評價中可享受適度的優惠政策，在評定相關勘察設計、工程質量有關獎項時予以優先考慮。四是提倡開發建設單位提高新建住宅小區公共配套服務設施配建比例。在不違反國土空間詳細規劃強制性規定的前提下，各市縣可依據各地實際，對利用建筑架空層、地下空間、室外平臺等增加設置公共服務配套設施的，出臺容積率計算等方面的鼓勵政策。
（三）加快推動示范引領。支持綠色建筑、全裝修住宅以及智能建造等技術研發和成果轉化應用，開展高品質住宅建設試點，通過試點示范市、示范縣、示范項目建設，打造一批精品住宅項目，形成一批技術研發和開發建設龍頭企業，充分發揮示范引領作用，帶動全面發展和整體提升。要發揮好廣廈獎、泰山杯（房地產方向）、詹天佑獎等獎項對高品質住宅建設的帶動作用，鼓勵和支持高品質住宅項目積極申報并優先推薦。
（四）加大宣傳引導力度。積極組織開展專題研討與公益培訓，加強新技術、新材料、新模式的推廣力度，提升全行業住宅品質意識、創新能力。通過業內企業交流、案例評選、試點項目推介等形式，引導房地產開發企業積極參與高品質住宅項目開發建設。準確把握高品質住宅的內涵，注意輿論導向，不能將高品質住宅簡單理解為高端豪宅。引導公眾參與住宅品質提升工作，提高全社會認知度、關注度，營造良好氛圍。
附件
高品質住宅開發建設實施標準
高品質住宅項目應符合但不限于以下標準：
1.綠色建筑：應符合山東省《綠色建筑評價標準》（DB37/T5097-2021）。
2.建筑節能：應符合山東省《居住建筑節能設計標準》（DB37/T5026-2022）。
3.BIM技術：應符合《建筑信息模型設計交付標準》（GB/T51301-2018）、《建筑信息模型施工應用標準》（GB/T51235-2017）、《民用建筑信息模型設計應用標準》（DB37/T5221-2022）。
4.住宅工程質量常見問題：應滿足《住宅工程質量常見問題防控技術標準》（DB37/T5157-2020）、《住宅工程質量常見問題防控措施》（L20J905）。
5.超低能耗及近零能耗建筑（參考項）：《被動式超低能耗居住建筑節能設計標準》（DB37/T5074-2016）、《近零能耗建筑技術標準》（GB/T51350-2019）。
6.住宅性能評定（參考項）：《住宅性能評定標準》（GB/T50362-2022）。
7.健康建筑（參考項）：《山東省健康住宅開發建設技術導則》（JD14-055-2020）。
8.智慧住區（參考項）：《智慧住區評價標準》（DB37/T 5240-2022）。
（責任編輯：何雯麗）
